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売上原価には、主として料理材料費、飲料仕入・売店仕入の3項目が挙げられる。
なかでも一番大きいのは料理材料費となっている。
一般的な原価率は地域や品等・戦略にもよるが、25～30％に落ち着くと言われている。
原価率を下げると利益率が上がるのは誰でもわかるが、あまり材料をケチると料理サービス全般の質が落ち、必ずしも良い結果になるとは言いがたい面がある。
人件費地域により給与水準の格差があることから、一概に言えないがおおむね25～30％の間に落ち着くようだ。
30％を超える場合は相対的に社員給与水準が高いか、余剰人員が多い可能性がある。
送客手数料送客手数料は、旅行代理店経由の顧客にかかるものと認識されている。
代理店側へは通常15％程度支払われるのが一般的なようだ。
旅館の性格にもよるが、直接予約客との割合（直間割合）が5対5であれば、15％×50％＝7.5％程度となる。
代理店経由が少なく、根強い固定ファンを持っている旅館の場合で5％程度、団体客が比較的多く代理店経由の比率が高いもので8％程度、最大で13％程度と考えられている。
広告宣伝費通常は、１％程度というのが一般的と考えられるが、新聞広告などで顧客を集めているようなホテルは5～7％程度かけているようだ。
その分送客手数料が低いケースもある。
その他の経費以上の経費のほかに売上に対し営業経費や建物の維持管理費・修繕費・水道光熱費・建物の保険料・リース料等で20％程度の経費が余分にかかるのが一般的である。
償却前営業利益（GOP）ホテル・旅館業で重要な指標の一つに償却前営業利益（GOP：GrossOpemtingPMft）がある。
これは減価償却や金利負担を考慮しない段階での利益で、その他経費に維持管理費・修繕費・損害保険料が含まれているとすると、これは、不動産の収益価格を求める際の純収益と同じものとなる。
旅館の不動産としての価値を検討する前に、不動産としての日本旅館の特徴を考えてみることにする。
なお、この特徴は実際に旅館を調査に行った際の調査ポイントと考えていただきたい。
旅館の敷地ａ・温泉街の地域的な特徴（温泉街）旅館は主に温泉に立地していることから、温泉街の地域的な特徴について考えてみることにする。
温泉街の形成過程を見ると、古くは源泉（元湯）を中心に形成され、それが郊外に広がりながら変遷してきたというのが一般的と言える。
例外はあるものの、源泉周囲には小規模の旅館・飲食店が密集している。
かつては、このエリアが最繁華地域で、路線価等ではこのエリアが温泉街全体で最も高い水準になっている。
しかし、旅館経営の効率化を図るべく施設の大型化が進むとともに立地の郊外化が進んだ。
もっともこれは、源泉周辺エリアは地価水準が高く、まとまった土地が手に入らないことから、郊外化を余儀なくされたとも言える。
路線価等で高い温泉街の中心部の売買は実のところきわめて少ない。
仮に旅館が閉鎖して売り物として市場に出されても他の旅館が駐車場として利用する場合などの隣地買収を除いてまず売れない。
さらに、温泉街という性格から、住宅や商業施設といった用途転換を前提として土地の評価を行うことはほとんど考えられない点に注意を要する。
b､敷地の形状古くからある旅館は、隣接地の買収を進めながら施設の大型化を進めている。
そのため、敷地の形状が悪くなるケースを多く見受ける。
敷地の形状の良否は土地を含めた不動産価値に大きな影響を与える。
c､隣接地の状況景観を重視する場合は隣接地の状況が重要だ。
かつて、隣接地は空地だったのが、高さのある別の旅館が建つことで、景観を悪くしてしまう可能性がある。
景観の悪化はマイナスになれこそプラスにはならないので注意が必要だ。
旅館建物の特徴ａ、増築が多い旅館は、特にリピーター確保を前提とするため、施設のリニューアルや拡張をこまめに行う。
そのため隣接地の買収とともに増改築を行う。
結果的に、期間を経たものには建物の構造が迷路状になってしまったものを多く見受ける。
このような建物は、使い勝手が悪く、宿泊客に不評を買うケースが増えている。
宿泊客以上に導線が悪く作業効率が低下する点にも注意が必要だ。
b・浴場・配管の問題温泉旅館の場合、浴場の良否は経営面に大きな影響を与える。
温泉の場合はその成分により配管の傷み方が異なり、現状はどうかについて把握が必要だ。
ｃ・従業員導線の確保宴会場や客室と調理場の間の導線が悪いと、生産性の低下と料理の質の低下を招きかねない。
適切な導線が確保されているかをチェックする。
温泉権について日本旅館の大半は温泉旅館である。
日本人は本当に温泉好きで、温泉の有無で旅館や別荘の価値が決まるといっても過言ではない。
一口に温泉権といっても、その概念は地域によって異なる。
大まかに３つのケースが挙げられる。
ａ・所有権：源泉の周囲数㎡程度の土地を所有するケース。
源泉が敷地内にある場合は問題がないが、離れる場合パイプの設置等の工事が必要になる。
ｂ・引湯権：温泉組合などが源泉を保有し、そのお湯を旅館に供給してもらえる権利をいう。
c・湯口権：土地の所有権そのものは持たないものの湯口すなわちそこから出てくる湯に関して権利を持っているケースをいう。
日本旅館の評価投資物件として純粋に日本旅館を評価するとなると、GOPに基づく収益価格を中心に評価を行うことが適正と考える。
時価の概念を市場における第三者の購買価格と考える以上、土地取得、建物建設に要した費用を前提とした積算価格ベースに考えることは妥当とは考えにくい。
しかし、この場合現状のオペレーションによるGOPをそのまま鵜呑みにすると大きな落とし穴に落ちる可能性がある。
したがって、過去数年間のデ一タを集め遡った分析を行うことはもちろん、通常のオペレーション能力を持つと思われる経営者が達成するであろうキャッシュフローを予測する必要がある。
そのためには、まず、規模・品等別にセグメント分けし、対象となる物件がこのセグメントのどこにあたるかを考える。
次に現状のオペレーションの特徴と、セグメントごとに妥当と考えられる戦略が一致しているかどうかを見分ける。
そして現状があまりにも放漫経営であれば是正を行い、この是正した水準での想定損益計算書を作成する。
この是正水準での査定GOPを日本旅館が生み出すであろう純収益と考え、これを還元利回りで還元して収益価格を求める。
次に、積算価格を求め、収益価格とのバランスをチェックする。
当然ながら収益価格が積算価格を超えるようであれば、もう一度収益還元法に立ち戻って検証する必要があろう。
この場合の還元利回りの設定であるが、通常の事務所ビル等が６～10％程度であることを考えると、少なくとも高度な経営能力が問われるとなると10％を越える水準になろう。
感覚的には10～15％の水準に収まるのではと思うが、詳細なデータはない。
ちなみに一般的な旅館のGOP率が10％程度になると考えると、還元利回り10％で還元すると、年間売上高とほぼ同じ水準になる。
旅館経営者のなかには旅館購入の際にどの程度の売上高があるのかということを気にする人も多い。
次にショッピングセンターの評価手法について考えてみよう。
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